Novellierte Heizkostenverordnung seit dem 1.12.2021 in Kraft

2021-12-02

Die gerade in Kraft getretene novellierte Heizkostenverordnung (HeizkV) setzt die EU-Richtlinie 2012/27 zur Energieeffizienz in nationales Recht um. Die Umsetzung hätte eigentlich schon bis zum 25.10.2020 erfolgen müssen.

Die gerade in Kraft getretene novellierte Heizkostenverordnung (HeizkV) setzt die EU-Richtlinie 2012/27 zur Energieeffizienz in nationales Recht um. Die Umsetzung hätte eigentlich schon bis zum 25.10.2020 erfolgen müssen.

Die Neuregelungen beinhalten im Wesentlichen die Fernablesbarkeit von Ausstattungen zur Verbrauchserfassung sowie die unterjährige Verbrauchsinformation (UVI).

Neue Messtechnik zur Verbrauchserfassung (Zähler, Heizkostenverteiler), die ab Dezember 2021 eingebaut wird, muss fernablesbar sein. Altbestände müssen bis Ende 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden. Geändert haben sich auch die in der jährlichen Abrechnung enthaltenen Daten. Die Novelle zielt mit Vorgaben zur Interoperabilität von Systemen und Geräten verschiedener Hersteller auf einen stärkeren Wettbewerb ab – davon sollen auch die Verbraucher profitieren. Die neuen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung müssen künftig nicht nur interoperabel sein, sondern auch sicher an ein Smart-Meter-Gateway nach dem Messstellenbetriebsgesetz angebunden werden können. Für bis dahin bereits installierte fernablesbare Ausstattungen gilt eine Übergangsfrist zur Nachrüstung bis Ende 2031.

Zudem sind bereits ab Januar 2022 Bewohner, die in einer mit funkauslesbaren Geräten ausgestatteten Wohnung leben, monatlich über ihren individuellen Verbrauch von Heizung und Warmwasser zu informieren. Die erhöhte Verbrauchstransparenz soll Bewohnern bzw. Nutzern ihren Verbrauch bewusster machen und die Möglichkeit geben ihr Verbrauchsverhalten zu optimieren.

Sofern gegen die neu eingeführten Installations- und Informationspflichten verstoßen wird, sieht die Verordnung für die Nutzer ein Kürzungsrecht um drei Prozent der auf sie entfallenen Kostenanteile vor. Bei mehreren Pflichtverstößen summieren sich die Kürzungsrechte.

Die Umsetzung und Auswirkung der Verordnung werden nach drei Jahren neu bewertet. Dies hatte der Bundesrat zur Bedingung für seine am 5.11.2021 erteilte Zustimmung gemacht. So soll möglichst frühzeitig erkannt werden, ob zusätzliche Kosten für Mieter entstehen und diese ohne Ausgleich belastet werden.

Der VDIV Deutschland bereitet aktuell eine Handlungsempfehlung für seine 3.400 Mitgliedsunternehmen in den Landesverbänden vor.

Bauministerkonferenz – Verwaltervereinbarung und Änderung des GEG

2021-11-30

Klimaziele und die Förderung von sozialem Wohnbau waren zwei Themen der diesjährigen virtuellen Bauministerkonferenz. Die Bauminister kamen zusammen, um u. a. Beschlüsse zur Verwaltungsvereinbarung der sozialen Wohnraumförderung, zur Umsetzung der Klimaziele, zur Änderung der Musterbauordnung und zur Wärmewende im Gebäudebestand zu fassen. Bei der geplanten Verwaltungsvereinbarung zur sozialen Wohnraumförderung 2022 kam es zu keiner Einigung.

Klimaziele und die Förderung von sozialem Wohnbau waren zwei Themen der diesjährigen virtuellen Bauministerkonferenz. Die Bauminister kamen zusammen, um u. a. Beschlüsse zur Verwaltungsvereinbarung der sozialen Wohnraumförderung, zur Umsetzung der Klimaziele, zur Änderung der Musterbauordnung und zur Wärmewende im Gebäudebestand zu fassen. Bei der geplanten Verwaltungsvereinbarung zur sozialen Wohnraumförderung 2022 kam es zu keiner Einigung.

Der Bund plant für das Jahr 2022 eine Aufstockung der Mittel um eine Milliarde Euro. Auch sollen die Länderanteile zur Kofinanzierung abgesenkt werden. Als Finanzhilfen sind für die Jahre 2020 bis 2024 Bundesmittel von einer Milliarde Euro angedacht. Für Investitionen im Klimaschutz, den klimagerechten sozialen Wohnungsbau, ist dank des Klimaschutz-Sofortprogramms der Bundesregierung eine zusätzliche Aufstockung geplant. Die jährliche Verwaltungsvereinbarung erklärt die Details der Verwendung der Bundesmittel.

Änderung des GEG

Grundsätzlich soll das Gebäudeenergiegesetz (GEG) überarbeitet werden. Ziel ist, die Treibhausgasemissionen als zentrale Steuerungs- und Zielgröße zu etablieren. Dabei sollen auch ganze Quartiere in den Blick genommen werden.

Streichung des KfW-Programms 55

Das Vorhaben der Regierung die Förderung des Effizienzstandards 55 im Gebäudebereich ab Februar 2022 einzustellen, unterstützen die Bauministerinnen und Bauminister nicht. Sollte die Bundesregierung bei ihrer Ankündigung bleiben, entstehen Finanzierungslücken im Bau. Mieterhöhungen könnten die Folge sein und stehen dem Ziel bezahlbaren Wohnraum zu schaffen im Weg, so das Thüringer Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft in seiner Medieninformation zur Bauministerkonferenz. Der VDIV setzt sich für die Beibehaltung des Programms ein, damit geplante Vorhaben umgesetzt werden können.

Bundesrat beschließt Verordnung zur Zertifizierung von WEG-Verwaltungen – Koalition will Sachkundenachweis einführen

2021-11-29

Fortschritt beim Thema WEG-Verwalterzertifizierung: Der Bundesrat beschloss am vergangenen Freitag die Zertifizierten-Verwalter-Prüfungsordnung (ZertVerwV) und nahm dabei aus Branchensicht wichtige Änderungen auf. Gleichgestellt, von der Prüfungspflicht befreit und als zertifiziert gelten nun auch Personen, die bereits über eine Qualifizierung verfügen. Im Koalitionsvertrag, der zwei Tage zuvor veröffentlicht wurde, ist hingegen von einem „echten Sachkundenachweis“ die Rede.

Fortschritt beim Thema WEG-Verwalterzertifizierung: Der Bundesrat beschloss am vergangenen Freitag die Zertifizierten-Verwalter-Prüfungsordnung (ZertVerwV) und nahm dabei aus Branchensicht wichtige Änderungen auf. Gleichgestellt, von der Prüfungspflicht befreit und als zertifiziert gelten nun auch Personen, die bereits über eine Qualifizierung verfügen. Im Koalitionsvertrag, der zwei Tage zuvor veröffentlicht wurde, ist hingegen von einem „echten Sachkundenachweis“ die Rede.

Die Umsetzung der Zertifizierung erfolgt mehrstufig. Nach §19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Bestellung eines qualifizierten Verwalters. Dies gilt jedoch erst für Bestellungsbeschlüsse ab dem 1.12.2022. Bis dahin entspricht ein Bestellungsbeschluss auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter nicht zertifiziert ist. Verwalter, die bei Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes am 1.12.2020 bereits bestellt waren, gelten bis zum 1.6.2024 in den konkreten Gemeinschaften als zertifizierter Verwalter.

Einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt und damit von der Prüfungspflicht befreit, sind Volljuristen, Personen mit abgeschlossener immobilienwirtschaftlicher Berufsausbildung oder einem Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt. Dem VDIV gelang es zudem den Geprüften Immobilienfachwirt/in von der Zertifizierung ebenfalls aufzunehmen. Gegenüber dem Bundesrat forderte der VDIV gleichgestellten Personen ebenfalls die Bezeichnung zertifizierte Person zu erlauben. Der Bundesrat kam der Empfehlung nach.

Sofern die Bundesregierung zustimmt, tritt die Verordnung am Tag nach der Verkündung in Kraft. Mit dem Abschluss des Verfahrens zur Zertifizierung wird es für den Verbraucher erstmals möglich, sich eine Grundqualifikation des WEG-Verwalters nachweisen zu lassen.

Angestrebter „echter Sachkundenachweis“ im Koalitionsvertrag

Ganz im Sinne des VDIV Deutschlands ist eine Grundqualifikation als gewerberechtliche Voraussetzung für die Tätigkeit des Verwalters.  Als einziger Verband verfolgte er nachweislich diese Forderung über viele Jahre hinweg. Die mit Umsetzung der Reform des Wohnungseigentumsrecht einhergehende Zertifizierung als zivilrechtliche Lösung mit dem nun erfolgten Beschluss des Bundesrates ist dabei ein erster wichtiger Schritt für mehr Qualität in der Dienstleistung und einen erhöhten Verbraucherschutz. Doch der Koalitionsvertrag geht nun darüber hinaus: den sogenannten echten Sachkundenachweis will die neue Bundesregierung umsetzen. Hier geht es nun nicht mehr nur um die WEG-Verwalter, sondern auch um die Miet-Verwalter und Makler, zudem ist es keine zivilrechtliche, sondern eine gewerberechtliche Voraussetzung für die Ausübung des bzw. der Berufe.

„Bis zum Inkrafttreten des Zertifizierungsanspruches bleibt etwa ein Jahr. Nun stellt sich die Frage, wie mit erfolgten Zertifizierungen umzugehen ist, wenn anschließend der Sachkundenachweis eingeführt wird“, erläutert Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland die Krux.  „Immobilienverwaltungen und Wohnungseigentumsgemeinschaften brauchen Verlässlichkeit und Planungssicherheit. Daher ist zu fragen, wie schnell der Sachkundenachweis eingeführt werden kann und ob dieser die Zertifizierung aufhebt – oder aber diese für die WEG-Verwalter darin aufgehen kann. Wir begrüßen, die Entscheidungen für Qualifizierung und das Ansehen des Berufsstandes, fordern aber eine zeitnahe Klarstellung zu Zertifizierung versus Sachkundenachweis.“

Bereits 2016 lag ein Gesetzentwurf zur Einführung eines Sachkundenachweises vor, der nach Meinung des VDIV-Geschäftsführers mit einigen wenigen Änderungen heute rasch umgesetzt werden könnte und der dann am Widerstand der AG Wirtschaft der CDU/CSU-Fraktion scheiterte.

Was der Koalitionsvertrag für die Immobilienwirtschaft plant

2021-11-25

Im Abschnitt Bauen und Wohnen ist auf circa sechs Seiten zu lesen, was die Parteien in dem Bereich vorhaben. Dabei handelt es sich von der Steigerung des Neubaus bis hin zu einem eigenständigen Bauministerium.

Im Abschnitt Bauen und Wohnen ist auf circa sechs Seiten zu lesen, was die Parteien in dem Bereich vorhaben. Dabei handelt es sich von der Steigerung des Neubaus bis hin zu einem eigenständigen Bauministerium:

Bauen soll bezahlbar, klimaneutral, nachhaltig, barrierearm und innovativ werden. Die Koalition strebt den Neubau von rund 400.000 Wohnungen jährlich an, davon sollen 100.000 öffentlich gefördert werden. „Dafür werden wir die finanzielle Unterstützung des Bundes für den sozialen Wohnungsbau inklusive sozialer Eigenheimförderung fortführen und die Mittel erhöhen“, heißt es im veröffentlichten Koalitionspapier. Um Wohneigentum zu fördern, sollen die Bundesländer mehr Flexibilität bei der Gestaltung der Grunderwerbsteuer erhalten. Auch die Einführung eines Freibetrags komme infrage. Die lineare Abschreibung für den Neubau soll von zwei auf drei Prozent angehoben werden. Um Baukosten zu reduzieren, werden serielles Bauen, Digitalisierung, Entbürokratisierung und Standardisierung angestrebt.

Neues Bauministerium

Ein eigenständiges Bauministerium ist in Planung. Das neue Ministerium soll von der SPD besetzt werden.

Klimaschutz/Änderungen am GEG

Um die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen, sollen Änderungen am Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorgenommen werden. Neu eingebaute Heizungen sollen ab 2025 beispielsweise 65 Prozent erneuerbare Energien für den Betrieb nutzen. Außerdem soll das KfW-Effizienzhaus 40 der Neubaustandard werden. Ab 2024 sollen zudem bei wesentlichen Umbauarbeiten die auszutauschenden Teile dem Standard eines Effizienzhaus 70 entsprechen müssen. Auch zur CO2-Steuer gibt es Neues: So soll für eine Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter zum 1.6.2022 ein Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen eingeführt werden. Weiteres zum Klimaschutz: Bei Dächern von gewerblich genutzten Neubauten sollen Solaranlagen verpflichtend sein und bei privaten Neubauten zur Regel werden.

Bündnis bezahlbarer Wohnraum

Ein Bündnis bezahlbarer Wohnraum mit Akteuren wie Genossenschaften, landeseigenen Wohnungsgesellschaften und privaten Unternehmen soll geschlossen werden. Dadurch soll der Neubau gemeinsam vorangebracht werden. So soll zudem eine neue Wohngemeinnützigkeit mit steuerlicher Förderung und Investitionszulagen etabliert werden. Die Parteien erhoffen sich dadurch eine neue Dynamik im Bau und die dauerhafte Sozialbindung bezahlbaren Wohnraums zu schaffen. Die neuen Maßnahmen sollen dabei stets wirtschaftlich bleiben und die etablierte Struktur der Wohnungswirtschaft stimmig ergänzen.

Rechtliches

Das Baugesetzbuch (BauGB) soll novelliert werden. Dadurch sollen Instrumente effektiver und unkomplizierter werden. Ziel ist laut Entwurf, „Klimaschutz und -anpassung, Gemeinwohlorientierung und die Innenentwicklung zu stärken sowie zusätzliche Bauflächen zu mobilisieren und weitere Beschleunigungen der Planungs- und Genehmigungsverfahren vorzunehmen.“ Regelungen im Baulandmobilisierungsgesetz werden entfristet. Es soll geprüft werden, ob das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 zum Vorkaufsrecht Handlungsbedarf bedingt.

Regierung schafft Ministerium für Bauen und Wohnen, klimaneutraler Gebäudebestand in weiter Ferne, Sachkundenachweis für WEG- und Mietverwalter kommt

2021-11-24

„Das Schaffen eines eigenen Ministeriums für Bauen und Wohnen begrüßen wir“, so Wolfgang D. Heckeler, Präsident des VDIV Deutschland, in einer ersten Stellungnahme zum vorliegenden Koalitionsvertrag. Auch die Ankündigung, den Erwerb von selbstgenutztem Eigentum für Schwellenhaushalte mit Tilgungszuschüssen und Zinsverbilligungen zu fördern und die Hürden beim Eigentumserwerb durch eigenkapitalersetzende Darlehen zu senken, findet Anerkennung beim VDIV.  

„Das Schaffen eines eigenen Ministeriums für Bauen und Wohnen begrüßen wir“, so Wolfgang D. Heckeler, Präsident des VDIV Deutschland, in einer ersten Stellungnahme zum vorliegenden Koalitionsvertrag. Auch die Ankündigung, den Erwerb von selbstgenutztem Eigentum für Schwellenhaushalte mit Tilgungszuschüssen und Zinsverbilligungen zu fördern und die Hürden beim Eigentumserwerb durch eigenkapitalersetzende Darlehen zu senken, findet Anerkennung beim VDIV. Gleiches gilt für die Absicht, die lineare Abschreibung beim Neubau von zwei auf drei Prozent anzuheben, was seit langem überfällig war. Die Einführung eines Sachkundenachweises für WEG- und Mietverwalter sowie für Makler setzt ebenfalls ein klares Zeichen: „Damit wird eine lange Forderung des VDIV endlich erfüllt, um Qualität und Verbraucherschutz zu gewährleisten“, erläutert Präsident Heckeler.

Klimaneutraler Gebäudebestand ist nicht zu erreichen

In weiter Ferne sieht Heckeler jedoch das Ziel zum Erreichen eines klimaneutralen Gebäudebestandes. „Dafür fehlen im Koalitionsvertrag konkrete Zusagen, wonach bestehende Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) bei energetischen Sanierungen unterstützt werden können. Die kostenlose Bereitstellung von Sanierungsfahrplänen für WEG wird dem nicht gerecht.“, weist Heckeler hin. Auch bei einem Thema der Digitalisierung kneift die neue Regierungskoalition. Offenbar sieht man keinen Handlungsbedarf bei der gesetzlichen Einführung von Online-Versammlungen wie im Aktien- und Vereinsrecht. „Es bleibt zu hoffen, dass hier noch ein Umdenken erfolgt. Wird dieses Versammlungstool weiter nicht möglich sein, scheitert die Klimawende im Gebäudebestand krachend.“ so Heckeler abschließend.

Seit knapp zwei Jahren sind größere energetische Sanierungen in WEG nahezu unmöglich, da die Corona-Pandemie vielerorts keine Eigentümerversammlungen erlaubt. Bereits zuvor lag die jährliche Sanierungsrate bei unter 0,5 Prozent, statt der einstmals angepeilten 2 Prozent.

Eigentümerversammlungen unter 2G-Beschränkungen nicht zulässig

2021-11-22

Eigentümerversammlungen die Ungeimpfte ausschließen sind nicht ordnungsgemäß. Die dort gefassten Beschlüsse sind prinzipiell mindestens anfechtbar. Notwendig sind daher vor allem in Zeiten der Pandemie digitale oder hybride Formate, um praxisnah und rechtssicher Beschlussfassungen zu ermöglichen und einen Sanierungsstau zu vermeiden.

Sollten Immobilienverwaltungen Eigentümerversammlungen auf Basis der sogenannten 2G-Regelung durchführen, sind diese Versammlungen nicht ordnungsgemäß. Trotz der gebräuchlichen Übertragung von Vollmachten ist die grundsätzliche Vertretung Ungeimpfter durch Geimpfte nicht möglich, da die Mitgliedschaftsrechte sogenannte höchstpersönliche Rechte sind. Das heißt Wohnungseigentümer dürfen sich vertreten lassen, müssen es aber nicht.

Noch keine gangbaren Alternativen

In den meisten Fällen dient das schriftliche Umlaufverfahren dazu, Beschlüsse herbeizuführen. Diese sind jedoch kein Ersatz für Versammlungen und bedürfen oftmals der Einstimmigkeit.

Grundsätzlich wären Hybrid- und Online-Versammlungen eine geeignete Lösung. Allerdings fehlen hierzu noch ausreichend rechtliche Grundlagen, um diese ohne Risiko auf Anfechtbarkeit durchzuführen. Die Ausnahme: Sofern eine Eigentümergemeinschaft von ihrer seit der Reform des WEG bestehenden Beschlusskompetenz Gebrauch gemacht hat, die Online-Teilnahme an Präsenzversammlungen zu gestatten, ist diese Art der Versammlung allerdings denkbar.

Abfrage des Impfstatus als Zugangsvoraussetzung?

In kleineren und nicht streifanfälligen Gemeinschaften ist der Impfstatus vermutlich bekannt, jedoch darf aufgrund des Datenschutzes der Immobilienverwalter prinzipiell keine Umfrage nach dem Impfstatus durchführen. Wenn vor der Eigentümerversammlung eine Zugangskontrolle durchgeführt wird, muss dies als Ausübung des Hausrechtes gelten. Der Hausherr darf bzw. muss dann Ungeimpften und nicht Genesenen den Zutritt verweigern.

Empfehlung des VDIV Deutschland

Der VDIV Deutschland empfiehlt aufgrund der momentan geltenden Bestimmungen und dem damit verbundenen Risiko, keine Eigentümerversammlungen durchzuführen. Jedoch fordert er die Zulassung von Online-Versammlungen durch den Gesetzgeber. Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland erklärt: „In der Praxis behelfen sich einige wenige Immobilienverwaltungen derzeit mit digitalen Hilfskonstruktionen, um Beschlüsse zu fassen, die aber ebenfalls anfechtbar sind. Wir halten es daher für unabdingbar, dass die Online-Eigentümerversammlung gesetzlich im Wohnungseigentumsgesetz zügig verankert wird – wie im Aktien- und Vereinsrecht bereits geschehen. Das dies dringend notwendig ist, zeigt sich allein daran, dass nur wenige WEG Gebrauch von der Förderung nach E-Ladesäulen in den letzten 18 Monaten gemacht haben. Das Förderprogramm verfehlt damit seinen Zweck.“

Gleichstellung bei Verwalterzertifizierung kurz vor Umsetzung

2021-11-17

Die Empfehlungen des federführenden Rechtsausschusses und des Ausschusses für Städtebau, Wohnungswesen und Raumordnung an den Bundesrat beinhaltet die beiden noch zu beschließenden Hauptpunkte: die Regelung zur Befreiung der Prüfungspflicht gegen entsprechenden Nachweis und die Gleichstellung juristischer Personen und Personengesellschaften. Mit den Änderungsempfehlungen folgen die Ausschüsse den Anregungen und Forderungen des VDIV Deutschland.

Die Empfehlungen des federführenden Rechtsausschusses und des Ausschusses für Städtebau, Wohnungswesen und Raumordnung an den Bundesrat beinhaltet die beiden noch zu beschließenden Hauptpunkte: die Regelung zur Befreiung der Prüfungspflicht gegen entsprechenden Nachweis und die Gleichstellung juristischer Personen und Personengesellschaften. Mit den Änderungsempfehlungen folgen die Ausschüsse den Anregungen und Forderungen des VDIV Deutschland.

Laut der Empfehlungen der Ausschüsse soll die Zustimmung des Bundesrates nur dann erfolgen, wenn Änderungen bei der Befreiung von der Prüfungspflicht vorgenommen werden. Das bedeutet zum einen: Personen, die bereits über entsprechende Qualifikationen verfügen, sollen auf Antrag von der IHK eine Bescheinigung erhalten und dürfen sich anschließend als zertifizierte Verwalter bezeichnen. Zum anderen sollen juristische Personen und Personengesellschaften zertifizierten Verwaltern gleichgestellt werden – sofern alle Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden oder eine entsprechende Bescheinigung ausgestellt bekommen haben.

Auf diese beiden Schwachstellen des Verordnungsentwurfs hatte der VDIV hingewiesen und auf Nachbesserung gedrängt. „Umso mehr freut es mich, dass die Zuständigen in den Ausschüssen das genauso sehen und die entsprechenden Empfehlungen ausgesprochen haben. Dies entspricht einer Aufwertung des Berufsstandes – ohne bereits gut qualifizierte Personen, juristische Personen oder Personengesellschaften schlechter zu stellen“, so Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland zur Empfehlung (Drucksache 757/1/21).

Zuvor konnte der VDIV Deutschland schon als Erfolg verbuchen, dass das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz einen aktualisierten Entwurf  der Prüfungsverordnung vorgelegt hatte, aus dem hervorgeht, dass Personen mit dem anerkannten Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt bzw. Geprüfte Immobilienfachwirtin von der zusätzlichen Prüfung zum zertifizierten Verwalter befreit sind. Der Bundesrat befasst sich am 26. November 2021 abschließend mit der Zertifizierten-Verwalter-Prüfungsordnung (ZertVerwV).

Bundesländer dürfen grenzüberschreitende Wärmedämmung von Bestandsbauten erlauben

2021-11-13

Landesrechtliche Regelungen der Bundesländer, die eine grenzüberschreitende nachträgliche Wärmedämmung von Bestandsbauten erlauben, sind mit dem Grundgesetz vereinbar. So hat der zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in seinem aktuellen Urteil vom 12. November 2021 (Az: V ZR 115/20) entschieden. Der Entscheidung des BGH lag ein Nachbarschaftsstreits in Köln zugrunde, in dem es um die Fassadendämmung der Giebelwand eines Mehrfamilienhauses ging.

Landesrechtliche Regelungen der Bundesländer, die eine grenzüberschreitende nachträgliche Wärmedämmung von Bestandsbauten erlauben, sind mit dem Grundgesetz vereinbar. So hat der zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in seinem aktuellen Urteil vom 12. November 2021 (Az: V ZR 115/20) entschieden.

Der Entscheidung des BGH lag ein Nachbarschaftsstreits in Köln zugrunde, in dem es um die Fassadendämmung der Giebelwand eines Mehrfamilienhauses ging. Die Giebelwand des vor mehreren Jahrzehnten errichteten Gebäudes der klagenden Partei stand direkt an der gemeinsamen Grundstücksgrenze. Gestützt auf die Behauptung, eine Innendämmung des Gebäudes könne nicht mit vertretbarem Aufwand vorgenommen werden, verlangte die klagende Partei von ihren Nachbarn die Duldung der grenzüberschreitenden Außendämmung der Giebelwand gemäß § 23a NachbG NW.

Der BGH hat mit seiner Entscheidung die bislang umstrittene Frage geklärt, dass die Gesetzgebungskompetenz der Länder dann bestehe, wenn auf der Grundlage einer vergleichenden Gesamtwürdigung das Landesrecht Beschränkungen vorsehe, die dieselbe Rechtsfolge wie eine vergleichbare nachbarrechtliche Regelung des Bundes (§ 912 BGB) anordne, auch wenn diese an einen anderen Tatbestand anknüpfe und einem anderen Regelungszweck diene. Die Grundkonzeption des Bundesgesetzes müsse dabei jedoch gewahrt bleiben.

Auch in materieller Hinsicht hatte der BGH keine verfassungsrechtlichen Bedenken gegen § 23a NachbarG NW und führte aus, dass Energieeinsparungen durch Sanierungsmaßnahmen schon wegen des Klimaschutzgesetzes im allgemeinen Interesse liegen, und die Bundesländer die nachträgliche Fassadendämmung von Altbauten im Sinne des Klimaschutzes regeln dürfen. Die landesrechtliche Regelung erweise sich insbesondere als verhältnismäßig. Denn eine Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks sei dann erforderlich, wenn eine vergleichbare Wärmedämmung auf andere Weise mit vertretbarem Aufwand (z.B. Innendämmung) nicht vorgenommen werden könne. Verhältnismäßig sei die Regelung auch, sofern sie eine Dämmung über der Grundstücksgrenze bis maximal 25 Zentimeter erlaube.

Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG) tritt am 1.12.2021 in Kraft – VDIV gibt Handlungsempfehlung heraus

2021-11-12

Der VDIV Deutschland hat zusammen mit seinem Partnerunternehmen Vodafone das Inkrafttreten des TKMoG zum 1. Dezember 2021 zum Anlass genommen, einen Überblick über die neuen relevanten Regelungen des Gesetzes zu geben sowie die vertraglichen Optionen und die verschiedenen denkbaren Umsetzungsmodelle auf Grundlage der neuen gesetzlichen Bestimmungen aufzuzeigen.

Der VDIV Deutschland hat zusammen mit seinem Partnerunternehmen Vodafone das Inkrafttreten des TKMoG zum 1. Dezember 2021 zum Anlass genommen, einen Überblick über die neuen relevanten Regelungen des Gesetzes zu geben sowie die vertraglichen Optionen und die verschiedenen denkbaren Umsetzungsmodelle auf Grundlage der neuen gesetzlichen Bestimmungen aufzuzeigen.

Mit dem Gesetz zur Modernisierung des Telekommunikationsrechts (TKMoG) wird die EU-Richtlinie 2018/1972 vom 11. Dezember 2018 über den europäischen Kodex für die elektronische Kommunikation in nationales Recht umgesetzt. Das Gesetz wurde am 28. Juni 2021 im Bundesanzeiger veröffentlicht und wird am 1. Dezember 2021 in Kraft treten.  Ziel ist es, den Rechtsrahmen für die Telekommunikationsdienste in der EU noch weiter zu vereinheitlichen. (» der VDIV berichtete)

Mit dem TKMoG wird u.a. die Betriebskostenumlage entsprechend der Betriebskosten-verordnung (BetrKV) für TV-Dienste in ihrer derzeitigen Form abgeschafft. Die monatlichen Kosten für die Nutzung und den Betrieb der dafür notwendigen Breitbandnetze sowie die Urheberrechtsabgaben an die TV-Sender konnten Vermieter bislang über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Von der Abschaffung betroffen sind bundesweit über 12 Mio. Haushalte. Da die Einzelversorgung in der Regel teurer ist als über Mehrnutzerverträge (Sammelinkasso), werden mit der neuen Regelung somit insbesondere geringverdienende Haushalte belastet. Es ist daher wichtig, neue Möglichkeiten für eine kostengünstige und gleichzeitig zukunftssichere TV-Versorgung zu finden. Ziel sollte es auch weiterhin sein, dass Verwaltungsunternehmen, Wohnungseigentümer und Vermieter sowie Netzbetreiber auch zukünftig auf Grundlage der neuen rechtlichen Regelungen vertrauensvoll zusammenarbeiten und für alle Beteiligte wirtschaftlich sinnvolle Lösungen unter Wahrung der jeweiligen Interessen entwickeln.

Mit der in der Handlungsempfehlung des VDIV aufgezeigten Hinweisen und Lösungen werden Verwaltungsunternehmen, Gebäudeeigentümer und Vermieter auch unter den Bedingungen der neuen gesetzlichen Bestimmungen in die Lage versetzt, eine solide und gleichzeitig zukunftsorientierte TV- und Internet-Versorgung für ihre Mieter sicherzustellen.

Die Handlungsempfehlung wird den Mitgliedern über die VDIV-Landesverbände zur Verfügung gestellt und ist darüber hinaus im »Mitgliederbereich der Webseite des VDIV kostenfrei abrufbar.

Bundesverwaltungsgericht: Entscheid zum Vorkaufsrecht in Berlin

2021-11-11

Am 09. November entschied das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig: Um das Vorkaufsrecht auszuüben, reicht die Annahme, dass ein Immobilienkäufer einen Mieter verdrängen könnte, nicht aus. Mit diesem Urteil erhält Berlins Wohnungspolitik bereits neben dem Kippen des Berliner Mietendeckels bereits die zweite Absage.

Am 09. November entschied das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig: Um das Vorkaufsrecht auszuüben, reicht die Annahme, dass ein Immobilienkäufer einen Mieter verdrängen könnte, nicht aus. Mit diesem Urteil erhält Berlins Wohnungspolitik bereits neben dem Kippen des Berliner Mietendeckels bereits die zweite Absage.

Dem Beschluss lag ein Fall aus Friedrichshain-Kreuzberg zu Grunde. Die Klägerin war eine Immobiliengesellschaft, die sich gegen die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts (» der VDIV berichtete) stellte. Das Streitobjekt war ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1889 mit 20 Wohnungen und zwei Gewerbeflächen, dass von der Immobiliengesellschaft gekauft worden war.

Das Bezirksamt übte das Vorkaufsrecht zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft aus, um gegen eine möglicherweise drohende Verdrängung der Bewohner vorzugehen. Befürchtet wurde, dass die Wohnungen aufgewertet und die neuen Mieten oder die Eigentumspreise für die bisherigen Mieter nicht mehr bezahlbar sein würden. Die Immobiliengesellschaft reichte hiergegen Klage ein, welche von der Vorinstanz abgewiesen wurde. Die Begründung war, dass das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertige.

Vor dem Bundesverwaltungsgericht hatte die Klage nun jedoch Erfolg: Das Gericht hatte das Berufungsurteil aufgehoben und der Klage stattgegeben. In einer Pressemitteilung schreibt das Bundesverwaltungsgericht: „Nach § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 aufweist. Diese Voraussetzungen liegen nach den nicht mit Verfahrensrügen angegriffenen und für den Senat daher bindenden Tatsachenfeststellungen des Oberverwaltungsgerichts vor.“

Damit wird bereits gegen die zweite wohnungspolitische Maßnahme des Berliner Senats entschieden. Vor einigen Monaten kassierte das Land Berlin bereits eine Niederlage vor dem Bundesverfassungsgericht. Dieses kippte den Berliner Mietendeckel als verfassungswidrig. Man darf nun gespannt sein, wie der künftige rot-grün-rote Senat das Ergebnis des Berliner Volksentscheids zur Enteignung von Immobilienunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen angehen wird.

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